不動産一括査定サイトを利用すると、まとめて査定の申し込みができますから非常に便利です。

 

不動産査定・売却ハンドブック※住宅・土地を高く売却!

 

ただし、注意しなければならないこともあります。まずは仕組みを知っておく必要があるでしょう。売却したいと思った人がその情報を登録すれば、その情報は複数の仲介業者に情報が流されます。そして、その情報を元に仲介業者が連絡をしてきます。仲介業者があまりない地域なら数件くらいから電話がかかってくるに過ぎないのですが、都市部であれば多くの仲介業者が利用していますから、電話が鳴りっぱなしになることもあります。しばらくの間は電話に出ても業者からの電話ばかりになることもあり、不便に感じることもあるでしょう。

 

また、一括査定のサービスを利用している仲介業者は、情報料を支払わなければなりません。そのため、ある一定の規模の業者でないと利用できないという現状もあります。ですからどちらかというと大手の業者や中堅規模の業者が多いと言えるでしょう。地元密着型で営業をしている小さい仲介業者は利用していないケースが多いです。地元密着型の仲介業者にも良いところはたくさんありますから、一括査定のサービスを利用した場合でも、それとは別に地元密着型の仲介業者を利用するのも良い方法だと考えられます。

 

査定された価格は必ずしもそれで売れる価格ではないという点に注意が必要です。提示された価格は、その価格で売れる可能性が高いという価格でしかありません。実際にその価格で買ってくれることを保証したものではありませんから、それを元に資金計画を立てるべきではないでしょう。実際に取引が成立するときの価格は、売り手と買い手の双方の合意によって成り立ちます。ですから、提示された価格よりも安い価格でしか売れないこともあります。たくさんの仲介業者に査定を依頼して、その中で最も高い価格を提示してくれた業者を利用しようという考え方もありますが、それによって必ず高く売れるのではないという点に注意しましょう。

訪問査定と机上査定

 

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机上査定とは、不動産を見るのではなくて、データのみを元にする方法を指します。例えば所在地や間取り、築年数などです。データを元にして評価しますから、客観的に価値を判断することができるというメリットがあります。主観的な判断がありませんから、どの業者に依頼してもだいたい同じような価格が提示されることになります。改めにほかの業者に依頼しなくても良いわけです。また、物件を見てもらうことが必要ありませんから、立ち会いも必要ありません。時間的には非常にスピーディですから忙しい人には適した方法だと言えるでしょう。数時間で価格を提示してくれる行派が多いです。

 

また、個人情報を出さなくて良いケースが多いです。不動産のあるエリアなどの情報や隣接道路の幅や方角などを提示することによって査定をしてくれますから、詳しい情報を提示する必要がないという特徴があります。まだ売るかどうかを迷っているような段階の人なら、このメリットは大きいでしょう。ただ、基本的なデータのみを元にして価格を算出しますから、正確な価格を得にくいというデメリットがあります。

 

訪問査定のメリットはその裏返しで、正確な価格を反映しやすいと言うことがメリットとして上げられます。実際に売れる価格に近い価格が算出されますから、この面では優れていると言えるでしょう。例えば町の雰囲気や日当たりの状況、周辺の住民など、いろいろな状況を考慮して算出されます。机上査定よりも高くなるケースもあります。より正確に知りたい人にとっては優れた方法だと考えられます。

 

デメリットは時間がかかることです。不動産会社の担当者が実際に見てから判断をしますから、立ち会わなければなりません。また、周辺についても調査をすることが多いでしょうから、近隣の人に知られてし合う可能性はあるでしょう。近所の人に知られたくないと思うのなら、申し込みをする前にその旨を津立てておいた方が良いでしょう。

 

 

不動産の査定額はどう決まるの?

 

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不動産を売却するとき に用いられる方法の一つが原価法です。原価法というのは、原価を元にして計算をする方法を指します。分かりやすく言うと、現時点でそれを建築するときに、どれだけの費用がかかるのかを計算する方法です。新築するのならこれくらいかかると言うことを計算し、そしてそこから経年劣化を差し引くことによって金額を計算します。新築の建物に対して行われるケースが多いです。

 

投資用の不動産の場合には、収益還元法が用いられることが多いです。投資のために物件を所有する人の場合、最も大事な要素が利回りです。利回りがあまりにも低いと買おうとは思わないでしょう。利回りは物件の価格と賃料収入から計算されますから、これを逆算すれば利回りと賃料収入から物件の価格を計算することができます。投資用の不動産ではこの方法によって計算することが多く、このようにして計算をすることによって、投資用の不動産を求めている人にとっては買うときの目安にもなります。

 

もう一つの方法が取引事例比較法です。過去に類似物件が取引された価格から算出する方法を指します。同じ建物のマンションで取引が成立すれば、その価格を参考にすることですぐに決めることができるでしょう。同じ地域で同じような物件があり、その取引が過去に行われていた場合には取引事例比較法が用いられるケースが多いです。同じような物件がないと比較しにくいですから、特殊な物件には用いにくいです。マンションなら同じようなものがたくさんありますから比較しやすく、取引事例比較法が用いられるケースが多いです。

 

算出に際しては、時点修正が加えられることが多いです。数ヶ月前に成立した取引を元にして計算すれば、現時点でもそれほど大きな違いはないでしょう。しかし、何年も前の取引なら、時間の経過による修正を行わなければなりません。不動産の相場の平均的な動きを元にして、修正を加えて売却価格を算定するのが普通です。

不動産がなかなか売れない時、価格が高すぎると考えるのが自然の流れです。

 

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しかし、「売れないから価格を下げる」と安易に考えてしまうのは危険です。しっかりと売れない原因を分析して、その対策を講じなければいけません。

 

不動産がなかなか売れない場合には、「価格が適切か?」、「不動産会社の腕に原因がないか?」、「そもそも売り方に問題がないか?」といったポイントを確認します。

 

まず、価格は高すぎることはもちろんですが、安すぎるのもよくありません。相場よりも安すぎる物件は、「安いのには理由があるに違いない」と、買う人に疑問を抱かせてしまうからです。人生で最大の買い物であるマイホーム購入では、だれもが失敗したくないので、怪しい物件にはだれも手を出しません。相場と同じか、少し安いくらいの価格が適切です。

 

次に、不動産会社はプロだからどこに依頼をしてもたいして変わらないと思っている人はいますが、これは大きな間違いです。不動産会社の力量によって大きく売却価格に差が出ます。一般的で万人受けする物件ならばどこの会社でも売りさばけるかもしれませんが、特殊な物件の場合には不動産会社の力量が大きく物を言います。例えば、リフォームをして楽器を演奏するための防音室を作ったという場合、このような特殊な物件は買い手がつきにくいですが、不動産会社に力量があればしっかりと買い手を見つけてくれます。

 

最後に、住宅ローンが残っている家の場合には、売却そのものを見直す必要があるかもしれません。住宅ローン残高が2000万円だとして、自分の手持ちの資産が200万円だとしたら、最低でも1800万円で売れないとローンを完済できず、不動産を売ることができません。このような場合には、売却そのものを見直すか、任意売却という方法で家を売ることも考えなければならないでしょう。任意売却をするには3ヶ月の延滞をしているという条件がつくので、ブラックリストに載ってしまうというデメリットもあります。慎重に検討することが必要です。

 

 

賃貸として人に貸すか、売却するか

 

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長期にわたって海外へ出張する場合や、相続した不動産の今後について考えた際、賃貸として人に貸すか、売却するかの判断はとても難しいものです。どちらにもそれぞれ違ったメリットがありますから、まずはその内容をしっかり把握し、判断材料とするのが良いでしょう。

 

家を貸すことのメリットは、賃料を受け取ることで、ある程度安定した収入が得られる点にあります。また、賃貸で家を貸すということは、事業を行っているのと同じ扱いになりますから、金利や固定資産税などが経費として認められ税金対策となります。

 

こうして良い点を並べると、賃貸として運用することのほうが、利点が多いように見えます。しかし、実際に人に家を貸す、ということには、様々なマイナス点もあるのです。

 

賃貸のデメリットとしてあげられるのが、まず高額になりがちな初期費用です。新築の家などでない限り、人に貸すためには様々なメンテナンスや、リフォームなどが必要となります。壁紙の張替えや、水回り設備なども新しい物に変える必要があるかもしれません。もちろん、特に何も手をかけずに、貸借人を募集することもできるでしょう。しかしその場合、もう一つの問題点が発生する可能性が高まります。もう一つの問題点、それは「空室を抱えるリスク」です。賃貸物件は全体的に需要よりも供給が上回っている傾向にあり、募集をかければすぐに人が来る、という保証はありません。空室を抱えた状態になってしまうと、不動産の維持管理費用だけがかかってしまい、賃料が入ってこないため、赤字が続いてしまいます。また、すぐに借り手が見つかったとしても、それで終わりというわけではありません。室内設備にトラブルが起きた場合など、その都度大家として対応していく必要が生まれます。

 

売却によってえられるメリットは、賃貸とした場合に発生する責任やリスクなどがない、という点にあります。不動産の条件にもよりますが、長期的に見ると、リスクが少ない方法だといえるでしょう。